Parce que oui, après 1 an et demi de PVT et de JP, on a décidé d’investir dans notre premier condo ici, à Montréal. Et parce que oui, même en étant résident temporaire, on peut devenir propriétaire au Québec. Je vous explique tout!
Pourquoi on a acheté un condo à Montréal?
Ça fait maintenant plus d’un an que nous sommes arrivés au Québec en tant que travailleurs temporaires. Je vous parlais ici de notre recherche de logement Montréal, que nous avions trouvé assez rapidement malgré la pandémie qui battait son plein. On aimait beaucoup notre premier condo sur deux étages, en plein coeur du Vieux Rosemont. Un gros coup de coeur, dû en grande partie à ses immenses baies vitrées.
Sauf que nous avions pris procession du condo à l’automne. Et, si le soleil faisait chauffer les pièces et diminuait la facture de chauffage en hiver, ça a été une toute autre histoire quand l’été est arrivé. À mesure que les températures grimpaient, celle du condo faisaient de la surenchère et ne redescendaient que très difficilement, particulièrement lors de journées ensoleillées successives. C’est comme ça qu’on s’est souvent retrouvés avec une température intérieure atteignant souvent +39°C à l’étage. Alors, oui, on aurait pu régler ce problème d’un simple coup de climatisation. Mais ça n’aurait été une solution ni durable, ni écologique, ni financière.
La seule option qui nous paraissait la plus appropriée était de déménager. Et puis on s’est rappelés qu’en France, on avait comme projet d’acheter notre propre appartement. On a donc remis ce projet sur la table, mais à Montréal cette fois.
Les premières étapes pour acheter son condo
Établir ses critères de recherche
Avant de se lancer dans un projet d’achat, la toute première étape est de savoir ce que l’on cherche. Quel type de bâtisse, la superficie idéale, l’emplacement, le quartier, le nombre de chambres etc. Notons qu’il est rare de retrouver en tout point les premiers critères que l’on s’est fixés au début; mais ça peut arriver! On peut alors les classer par ordre de priorité et identifier ceux sur lesquels on serait prêt à faire l’impasse.
Faire ses calculs de budget et mise de fonds
C’est ton budget et ta mise de fonds qui vont définir le type de propriété auquel tu peux prétendre. Ce que j’entends par budget, c’est la somme mensuelle qui te permettra de rembourser ton prêt hypothécaire et autres dépenses liées à ton achat. La mise de fond, c’est ton apport personnel, qui sera déduit du prix d’achat de ta propriété.
Le montant d’une mise de fonds peut pas mal varier. Il est néanmoins obligatoire de posséder minimum 5% du prix total de la propriété convoitée . Contrairement aux idées reçues, un Résident temporaire peut tout à fait acheter une propriété avec 5% de mise de fonds. Toutefois, si dans ton cas cette dernière se situe entre 5% et 20%, tu devras alors faire assurer ton prêt par un organisme (SCHL par exemple). Au-delà de 20%, pas besoin de contracter une assurance; les Résidents temporaires ne peuvent cependant pas y prétendre. L’idéal est de se rapprocher de son/sa courtier.e pour explorer toutes les possibilités.
Trouver son courtier
Prendre contact avec un courtier immobilier pour initier le projet, c’est le choix que nous avons fait pour plusieurs raisons:
-On ne connaît absolument rien aux marchés immobiliers, encore moins celui du Québec;
-Ils sont les mieux placés pour nous orienter, nous conseiller, et voir des choses qu’on ne voit pas;
-Ils sont gratuits lorsqu’on fait appel à eux en tant qu’acheteur;
-C’est un casse-tête en moins pour tout ce qui concerne la paperasse.
Il existe des milliers de courtiers à Montréal. Nous avions trouvé la nôtre via une simple recherche Google, en suivant les meilleurs avis. Après une première prise de contact, le feeling est vraiment bien passé et c’est vers elle que notre choix s’est orienté. La recherche d’un courtier est pas mal personnelle et il est très important qu’on se sente bien avec lui puisqu’il ou elle jouera un rôle essentiel dans la recherche.
Obtenir sa lettre de pré-qualification
Cette lettre indique le montant maximal que tu pourras emprunter pour ton achat de propriété, ainsi que le taux d’intérêt auquel tu pourras prétendre. Sans une lettre de pré-qualification, il te sera presque impossible de présenter une offre à Montréal. Comme nous avions fait appel à une courtière, c’est sa conseillère en financement qui s’est occupée de notre lettre de pré-qualification hypothécaire. Pour l’obtenir, il te faudra fournir tes relevés de paie, ainsi que des preuves de fonds (montant dont tu disposes sur ton PEL français par exemple, ou sur ton épargne au Canada).
Attention toutefois, il est probable que le montant que la banque accepte de te prêter soit bien plus important que ta réelle capacité financière. Ça a été notre cas. Il est essentiel à ce moment-là de bien faire tes calculs. Prévois de te garder un petit buffer en cas de pépin, ou juste vivre convenablement pour les mois/années à venir! Aussi, il sera plus rassurant pour toi de savoir qu’en cas d’augmentation de ton taux d’interêt, tu seras toujours à l’aise pour rembourser ton hypothèque. Dans notre cas, nous avons décidé de revoir notre budget légèrement à la baisse par rapport à la capacité annoncée et de nous fixer une limite de prix qu’on ne devait pas dépasser.
Une fois cette lettre en main, qui signifie que ton prêt est en quelque sort approuvé, les vraies recherches peuvent commencer.
La recherche du condo de rêve
Notre recherche a été vraiment facilitée grâce à notre courtière. On recevait directement et quasi quotidiennement les nouvelles inscriptions correspondant à nos critères de recherche. Mais on a vite compris que la loi du marché immobilier montréalais est difficile. Ici, on fonctionne avec un système multi-offres. Ça signifie que le condo que tu convoites va être affiché à un prix X, mais qu’au vu du nombre de personnes intéressées, certains acheteurs potentiels vont augmenter leur mise. Et là, sky is the limit. On a vu des gens faire une offre jusqu’à 100,000$ de plus que le prix annoncé!
Le conseil de notre courtière dans ce cas-là a été: « Si vous voulez surenchérir, demandez-vous combien vaut ce condo à vos yeux et à quelle somme que vous ne regretterez pas de l’avoir acheté ».
Ce qui nous a aussi beaucoup aidé dans notre choix, c’est qu’après chaque visite, la conseillère en financement de notre courtière nous faisait une estimation des coûts pour les condo qui nous intéressaient: montant des taxes foncières, taxes scolaires, frais de condo et paiements mensuels dépendant des taux d’intérêt en vigueur. Ce faisant, on savait exactement à quoi nous attendre pour nos dépenses futures.
En l’espace de 3 mois, on a visité 9 condo en tout, fait une offre sur un, et remporté l’offre 🙂
Et après?
Une fois que le vendeur a accepté ton offre, c’est le temps de passer à la caisse! Les frais annexes liés à ton achat représentent entre 2 et 3% de la valeur de la propriété acquise. Voici lesquels sont à prévoir:
1-Les frais d’inspection: c’est l’inspection qui permet de déceler les éventuels problèmes et/ou rénovations à effectuer. On s’assure ici de l’état global de l’habitation (parties privatives et communes dans le cas d’un condo).
Coût: 500$ et plus, à payer immédiatement après le passage de l’inspecteur.
2-Les frais de notaire: c’est chez le notaire que sont préparés tous les papiers importants comme l’acte de vente et où a lieu l’ultime signature qui fera de toi le propriétaire de ton bien. Contrairement à la France, le coût d’un notaire est fixe. Et c’est à l’acheteur que revient le choix du notaire et c’est à lui de le payer.
Coût: Environ 1000$, à payer immédiatement.
3-La taxe sur l’assurance du prêt hypothécaire: dans le cas où, comme nous, ta mise de fond est inférieure à 20%. Cette somme sera répartie et ajoutée à tes versements hypothécaires.
Coût: en fonction d’un pourcentage du montant du prêt hypothécaire.
4-La taxe de bienvenue: ou le meilleur pour la fin! Elle te sera envoyée dans les semaines/mois suivant ton achat.
Coût: en fonction du taux sur le montant de ton achat, selon la tranche dans laquelle il se situe.
Et c’est tout? Pas pantoute! Des frais récurrents seront aussi à prévoir, comme les taxes scolaires et municipales, les frais de copropriété, ou encore l’assurance habitation.
Prends en compte aussi qu’il te faudra déménager de ton ancien logement et donc probablement payer des déménageurs. Sauf si comme dans notre cas, tu n’as qu’une poignée de meubles et que des bras d’amis suffisent!
À présent, nos prochaines étapes à nous sont de meubler notre condo et de redonner un petit coup de neuf à certaines pièces!
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